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法律实务丨因电力部门原因导致无法按时交房,开发商是否应当承担违约责任?

发布人:管理员 发布时间:2017-03-03 09:51:29 浏览 来源:广州仲裁委员会

案情简介

本案原告是个人买房者,被告是涉案房屋的开发商。2012年9月,原被告签订一份《商品房预售合同》,约定以78万余元的价格购买位于广州某区的商品房,交楼时间为2013年10月1日前,交付的房屋必须满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同同时约定了迟延交房应按日支付违约金,以及发生不可抗力事件可以迟延交房,但应及时通知原告。

2014年2月7日,原告以被告迟延交房为由,向人民法院提起诉讼,要求被告承担逾期交房的违约金至实际交楼之日。在诉讼过程中的2014年7月27日,原告完成了收楼手续。

在诉讼过程中,被告提出抗辩,认为迟延交楼系电力部门的原因导致,并向法院提交了一份《复函》,显示开发商早在2012年5月即向供电部门申请永久用电,但被供电部门以涉案房屋所在的区域“暂未确定立项实施”为由拒绝。此后被告申请了临时用电,并在2013年11月向原告发出收楼通知书,但原告以涉案房屋不具备交付条件为由拒绝收房。被告认为,批准永久供电作为政府行为,并非其可以控制,故按照合同的不可抗力条款免除其责任。

一审判决

一审法院认为,被告作为房地产开发企业,在签约时理应考虑涉案房屋在合同约定的交付期限届满前是否具备永久用电的居住使用条件承担相应的开发建设风险,并根据《合同法》第一百二十一条的规定不采纳被告的抗辩。

上诉及二审判决

被告在其后提起上诉,主要理由有二:一是一审法院适用《合同法》第一百二十一条存在错误;二是被告的延期行为系供电部门过错导致,供电部门作为利害关系人,应当作为第三人参与诉讼,但一审法院并未追加供电部门参与诉讼程序,故存在程序错误。

二审法院维持原判,并驳回了被告的上诉。

(以上案例主要事实和法律意见来自广州市中级人民法院2014年11月28日(2014)穗中法民五终字第4352号案,出于写作需要,对案情和相关争议进行了简化)。

一  第三方原因违约及合同的严格责任 

商品房预售买卖中,由于房屋在合同签订时往往尚未建成,而建设过程中可能因为各种因素导致工期拖延,从而影响开发商按期交房,因此,不可抗力往往成为迟延交房的重要抗辩理由。在此前的微信文章中,小编分析了恶劣自然条件和国家政策变化构成不可抗力条件所必须具备的要件(君子不立于危墙之下——论不可预测标准在认定不可抗力中的作用)。而本文所提及的案例涉及的则是另外一个问题,即因第三方原因导致违约是否可以构成违约的免责事由。

在英美法系中,合同责任传统上属于严格责任,即构成违约责任不需要违约方具有过错,只需要证明违约事实的存在即可。1830年,美国一份很有影响力的法律刊物刊登的一篇论文就指出:  

“举例来说,公共承运人或者旅馆主人,对处于他监管之下的财务因任何意外受到的损失,他都应承担责任,除非损失是由于天灾或者国家的敌人的行为(the acts of God or The King’s enemies)造成的。这一规则源于商业交易政策。因为这项规则只具有法律推定的强制力,并且,这一规则常常被认为是当事人之间最便利的协议,所以,在那些当事人明确表示了与这一规则内容相反的意思的案件中,这一规则并不是适用于这些案件的法律。”(译文引自【美】莫顿·J·霍维茨著,谢鸿飞译:《美国法的变迁1780-1860》,中国政法大学出版社2004年版,第309页)

由这段文字可以推断出两点:首先,违约责任的严格责任属性来自于商业习惯,是最符合效益的规则,因此,在当事人没有另外约定的情况下,应当坚持违约责任的严格责任属性;其次,当事人在另有约定的情况下,可以通过明示的方式扩大免责范围。

我国《合同法》对违约责任同样采取严格责任原则,这体现在该法第一百二十一条,该条规定,尽管违约是第三人的原因造成,违约方仍应向守约方承担违约责任。这里的第三人原因一般采用广义解释,既包括第三人无过失的行为或者其他客观事由,也包括第三人故意或者其他过错行为导致的原因。这一规定体现了合同的相对性,也体现了有约必守的原则。

但是,从上述引文也可以看出,第三人原因不能免除违约方责任并非绝对,当事人可以通过在合同中明确约定免责事由,降低严格责任给其带来的风险。这在一些合同履行具有较高风险和不确定性的案件中,尤为必要。

二  第三方原因违约案件是否可以追加第三方作为当事人?

《合同法》第一百二十一条的后半段规定,当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。这是否意味着在第三方原因违约的案件中,法院或者仲裁机构可以通过追加第三人一并解决第三人的责任问题?我国民事诉讼法规定了在诉讼过程中可以追加无独立请求权第三人参与诉讼,但如果当事人在第三方原因导致的违约案件中申请追加第三人,很可能会被法院以违约方与守约方系合同关系,而违约方和第三方可能系侵权关系为由拒绝,且在此种情况下追加第三人缺乏法律依据为由拒绝。

至于仲裁,由于仲裁的管辖权基础在于当事人的合意,在当事人同意的情况下,尽管法律没有明确规定,仍可以让第三方参加仲裁程序。