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出租人出售房屋时通知义务的履行分析

发布人:管理员 发布时间:2017-08-01 08:33:00 浏览 来源:广州仲裁委员会

在租赁合同存续期间,出租人出卖租赁物时,同等条件下,承租人具有优先于他人而购买租赁物的权利,即承租人的优先购买权。设立承租人的优先购买权目的在于保护承租人的利益。因此,根据相关规定,出租人在决定出卖其房屋前,对承租人负有通知的义务。如果通知人违反通知义务,优先购买权人可行使权利,请求法院宣告出卖人与第三人的房屋买卖合同无效,或者要求出卖人对其损失进行赔偿。由此可见,明确通知义务等相关法律问题,对优先购买权的行使有重要意义。

基本案情:

2008年7月,杨某与孟某签订了房屋租赁合同,约定孟某承租杨某所有的房屋,用途为出售手工艺品。次年3月份,杨某决定出售涉案房屋,并将之告知了孟某。孟某表示可以购买,但要看看价格如何,在杨某报价65万元后,孟某则称需要时间考虑。15天后,杨某带人来涉案房屋查看,并再次询问孟某是否同意以该价格购买,同时明确告知孟某已有其他人准备购买,正在商议价格,如果晚了就出售给他人,不过孟某可以继续使用至合同期满,对此,孟某还是表示需要时间考虑。同年5月份,孟某在向杨某交付当月租金时同时提出,同意以此前杨某提出价格购买涉案房屋。杨某表示涉案房屋已经以68万元的价格出售给他人。孟某遂以杨某侵犯其优先购买权为由诉至法院,要求判决杨某与第三人签订的买卖合同无效,并主张以同等条件优先购买涉案房屋。杨某则认为,其已经两次通知孟某,且通知价格比实际价格还低,但孟某均未明确表示其有购房意愿,应视为其放弃优先购买权,应该驳回其请求。

裁判意见:

法院经审理认为,尽管杨某已经通知过孟某出卖意图以及告知其出售价格为65万元,但该价格是尚无第三人购买时,杨某单方决定的出售条件,在第三人决定购买之后,杨某并未将第三人的购买表示以及具体条件告知孟某,故杨某并未尽到相应的通知义务,应承担相应的法律责任。最终法院判决杨某与第三人签订的买卖合同无效,确认孟某以同等条件购买涉案房屋。

案例延伸

上述案例的裁判关键就在于对出租人出售租赁房屋时如何履行通知承租人义务的理解。承租人优先购买权中出租人的通知义务,指的是出租人在出售租赁房屋时负有向承租人告知其出售该房屋的义务。通知义务系出租人基于对承租人优先购买权而产生的附随义务,只要出租人违反了通知义务,优先购买权人即可行使相应的权利,要求出租人承担相应的法律后果。对该通知的理解,小编认为可以从以下几方面入手:

1通知期限

关于优先购买权的通知义务期限,《合同法》第230条以及《城镇房屋租赁合同司法解释》第22条均规定,出租人出售租赁房屋,应在合理期限内通知承租人;而《城镇房屋租赁合同司法解释》第23条和24条仅分别规定了出租人以拍卖方式出售租赁房屋的通知期限(5天)以及出租人通知后,承租人的一个行使优先购买权的期限(15天)。因此,根据上述法律以及司法解释可以得知,在一般情况下,通知期限为15天,拍卖的情况下则为5天;但这只是针对没有明确约定的情况,如果当事人之间已经就通知的合理期限在租赁合同中进行了明确约定,则应以合同的约定为准,如广州市中级人民法院审理的“祥港房地产开发有限公司与广州惠柏贸易有限公司财产损害赔偿纠纷上诉案”中的“60天”以及四川省南充市中级人民法院审理“王丕文与南充市九洲房地产开发有限公司等房屋优先购买权纠纷上诉案”中的“10天”等,在上述案例中,双方均对出租人通知义务的期限进行了约定,法院对此也予以认可。

2通知内容

对于通知的内容,法律并无明确规定,但我们可以从承租人优先购买权特点来进行分析。承租人优先购买权指的是,当出租人出卖租赁物时,同等条件下,承租人具有优先于他人而购买租赁物的权利,为行使该项权利,承租人必须得知出租人有意向出售租赁房屋,以及第三人购买租赁房屋的具体条件,因而上述内容均应包含在通知当中。

但需要注意的是,具体条件必须确定,即应以出租人与第三人成立的买卖合同为准,若仍处在磋商阶段,则承租人无法核实条件的真实性,更无法以同样条件行使优先购买权。另外,如果出租人对于出售房屋有自身要求,应当一并通知,如果第三人的买受条件发生了变化,出租人也应当及时通知承租人。

3通知形式

对于通知的具体形式,法律未作明确规定,因此,只要能够确保承租人尽快知悉出租人出售租赁房屋的事实,行使优先购买权即可,并不要求出租人必须以书面形式履行通知义务。

4未通知法律后果

《城镇房屋租赁合同司法解释》第21条规定,承租人在出租人违反通知义务并侵害到优先购买权行使的情况下,仅享有损害赔偿请求权,不能以优先购买权被侵害为由请求确认买卖合同无效,但需要注意的是,在出现出租人未履行通知义务侵害到承租人优先购买权,并存在与第三人恶意串通的情形时,该规定并不妨碍承租人依据《合同法》第52条的规定,主张合同无效。

小结

判断出租人通知义务的是否履行的关键在于,出租人是否在合理期限内发出了通知,其通知内容中又是否包含出租房屋出售的相关信息,其效果是否满足承租人行使优先购买权的条件。